楼市调控再临严字当头.DG

一个强大的行会不光光拥有绝强的实力2012年春节过后，全国各地楼市动态各不相同，有“上海首套房贷悄然松动，房贷政策松绑的传闻扰动市场”、春节期间一线城市楼市出现“零成交”伴随“开发商快要撑不住”的猜测不绝于耳以及广东省中山市已经执行新的楼市限价令，提高了最高限价，变相放松了调控政策的报道。当众百姓正为调控政策的执行是否能坚持而忧虑时，国务院总理温家宝1月 1日上午在主持召开的国务院第六次全体会议上指出，要“巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”。 这应该是从2009年本轮楼市调控以来，温家宝总理第六次明确提及稳定房价，促房价合理回归。本次提出的“严格执行”政策是对以往立场的重申，而“逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”则颇有新意。抑制投机投资性需求的政策措施，需要如何逐步完善？这需要有更细的解读。

据专家分析，在房地产调控中，抑制住房投机投资性需求政策主要有四个：差异化住房信贷政策；差异化税收政策；限价政策；限购政策。

某银行分析师向《中国联合商报》表示，在信贷方面，目前已经实施的二套房贷首付成数和利率不会下降，而对三套房不得放贷的政策还将继续执行。在越来越微妙的市场环境下，银行的信贷结构将继续发生变化，投向房地产业的贷款将更加审慎，总体有可能呈下降态势。

中国社会科学院金融研究所研究员、房地产专家易宪容认为，今后管理层可能会在税收方面着手进行调控，以促进房价合理回归。一是将增加与房地产相关的税种，如增加与房产密切相关的遗产税；二是将已经在上海、重庆试点的房产持有税扩大到更多的城市试点，甚至在全国所有城市推广。由于住房是一种消费产品，对住房的税收问题更关注的是住宅的直接税，即在物业税的征收上，通过住房的物业税不仅可抑制居民的过度需求，也能够达到收入再分配的作用。三是针对性地对住房交易环节采取严厉税收政策，以遏制住房投机炒作，可出台更为严厉的住房交易税及住房交易所得税。可借鉴中国香港和新加坡等地的成熟经验。

中指院2012年2月1日公布，中国1月100个城市住宅均价环比下降0.18%，为连续第五个月出现下降。近日，中国科学院预测科学研究中心发布报告称，今年商品房价格将转而进入下行通道，预计平均销售价格同比下降5. %左右。不论是统计数据还是预测报告，均显示目前各城市房价已呈现普遍下跌的态势。

据世联地产“2011年四季度购房者信心指数报告”显示，2011年四季度全国购房者当中，预期房价下跌的比例为67%，在降价幅度方面，购房者期望降价的幅度主要集中在“ 0%以上”，全国降价幅度期望值为 1%。

中国房商联合会主席贾卧龙认为：“不可否认，现在的房地产市场已经进入买方市场，购房者的心理预期能够对房价走势产生重要影响。”

本轮调控政策重点是抑制投机投资性需求，而限购政策则可说是抑制投机投资性需求的最主要一招。限购的行政指令让越调越涨的传言不攻自破。2月初从官方渠道获得的消息显示，截至2011年底，全国未竣工房地产项目15.04万宗，面积47.99万公顷，4倍于过去三年年均实际供应量，显示当前楼市的库存压力巨大。业界观点认为，中国目前的房地产项目容积率平均约1.5，也就是1平方米的用地可以建成1.5平方米的房子。按此粗略计算，当前全国未竣工的房地产项目可以建成72亿平方米的房屋。按照房地产的开发周期，上述15万宗未竣工房地产项目除去部分已经对外销售外，大部分将在未来数年内逐步推向市场。

国家统计局1月17日发布数据显示，2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，比2010年增长4.9%，商品房销售额59119亿元，同比增长12.1%。当然，两个数据的增幅均出现较大幅度的下降。“库存消耗成为目前处于调控周期下的房企特别是二三线城市及二三线房企的最大难题，而限购之后的以价换量将势不可挡。”北京中原市场研究部总监张大伟向表示。