国土部公开调查南京下关滨江地王.DG

国土资源部的“公开调查”决定，让今年的全国总价“地王”——南京市下关区滨江江边路以西2号地块重回焦点。

12月18日，在“2012年房地产用地管理调控情况发布会”上，国土资源部土地利用管理司司长廖永林在谈及“调查违规供地和违约房地产用地”时宣布，将公开调查的地块是江苏省南京市下关区滨江2号地块。

此前的11月 0日，中国冶金科工股份有限公司（601618，下称“”）公告称，该公司全资子公司——中冶置业集团有限公司持股98.52%的南京临江老城改造建设投资有限公司通过竞拍，取得南京下关区滨江江边路以西2号地块的土地使用权，土地出让价为56.2亿元。

这一成交价也创下了今年以来的全国总价“地王”纪录。

受制于拆迁的“地王”

在当天的发布会上，廖永林并未披露调查上述南京滨江“地王”的原因。

但有开发商猜测，这可能跟该地块相邻的两幅地块迟迟未能动工有关。那两幅地块的竞得人也是中冶。上述两幅地块未能动工，中冶又拿下新地王，自然受关注。

按中国中冶2010年9月发布的一则公告，中冶置业旗下的南京临江老城改造建设投资有限公司通过竞拍，取得南京市下关区滨江江边路以西1号地块和 号地块的土地使用权，土地出让价分别为121.41亿和78.9 亿元，合计200. 4亿元。

中冶当时在公告中称，该项目计划于2011年上半年开工。

但多位业内人士称，该项目至今仍未开工，主要是受制于动拆迁。

南京某民营房企高管介绍，上述两幅下关滨江地块范围较大，涉及拆迁的居民、企业、机关较多，当初地方政府是因为前期拿不出那么多钱，才以毛地形式出让的，“现在中冶也陷进去了。”按他的说法，虽然动迁工作已经进行了很长的时间，但总体动迁还有很大的量没有完成。”

据该高管介绍，其实地方政府非常想把滨江地块规划、建设好，也非常想把动迁工作完成，“之前抱着先拿到土地款再做动迁工作的想法，但由于地块范围较大，涉及的拆迁个人和单位太多，有的企业漫天要价，有的是省属机关、事业单位，在实际动迁过程中，出现了许多不可控因素。”

上述民营房企高管透露，“当时刚听说第一幅地块要出让时，他们曾向当地政府了解过情况，表露出一定竞标意向，但被政府劝退了。”

“曾邀民企参与”

按上述民营房企高管的说法，由于动迁体量巨大，中冶不可避免地会遭遇资金问题。

“中冶也想过邀请其他开发商合作，分担资金压力，也曾来找过我们，但这里面问题太多，需要投入的资金量太大，我们没有答应。”该民营房企高管说。

另一上市房企副总裁亦称，中冶在拿到滨江第一幅地块后，因所需资金较多，也曾找过他们寻求合作，“但因为资金量很大，我们没考虑。”

按中国中冶2011年年报披露，南京滨江项目的预计总投资额为715亿元。当时，该公司尚未吞下2号地块。

上述民营房企高管称，下关滨江地块如果动迁能顺利完成，开发前景自然是非常好的，中冶原先肯定也是看重的这一点，“两幅地最终竞得的楼板价都低于市场价，但也不是很低。”

另一业内人士还提到，上述下关滨江地块体量过大，也可能是其受国土部关注的重要原因。

某上市房企副总裁称，国家对地块的出让规模有较为明确的限制，“主要是针对上限，对住宅用地，单幅地块要求不得超过 00亩。”

而房子属于“线下”按中国中冶11月发布的公告，在取得1、2、 号地块的使用权后，南京下关滨江项目的总体占地面积达到2 6万平方米，建设用地面积10 .18万平方米，规划总建筑面积 72.4万平方米。

今年已解除成交14宗涉嫌违规地块

在18日的发布会上，廖永林特别谈到了对于高总价地块的出让方式。

他提出，对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应。对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让；或提高付款难度；或与条件较差的土地在放在一起供应。

某央企开发商认为，分割出让，出发点是确保公平性，让更多的企业能够参与，否则太大的地块中小房企拿不起。而对于地方政府来说，地块分得太零碎，不大能吸引到大型房企、品牌房企前来竞标，“分割以后，由于参与企业数量增多，往往会把单价推上去，而对于动迁户动迁、老百姓购房，单价的意义更加重要，因为这关系到动迁款和房价。而对于地方政府来说，总价的意义更大，这关系到土地财政的收入。”

某外资房企总经理认为，此次国土部提出，要将总价较高的地块分割出让，跟踪督查大房企，地方政府会选择把地块分小的方式出让，有意识地不超过警戒线，也能规避较大地块被跟踪督查。

据廖永林昨日披露，今年以来，经国土部核查督促，解除已成交的14宗涉嫌违规的地块。