胡葆森国际资本市场谨慎对待地产企业.蹭飞

邬琼

2008博鳌房地产论坛期间，观点地产专访了胡葆森先生。对建业赴港IPO的具体经过进行了较为详细的了解。以下是观点地产对胡葆森先生的采访。

观点地产：建业最初接触凯德置地的时候是怎样一种情况？接触凯德之后，资本市场开始关注建业了。

胡葆森：我们最初接触凯德置地的廖先生，廖先生听我们的故事对我们非常喜欢，认为我们这个扎根中原的模式跟他们在中国的策略相吻合，在战略上有互补性。所以要求凯德中国总裁林明彦先生，帮我们做这个事情。廖先生是一个很干脆的人，凯德有一个完整的团队进入我们这里调查、评估。他们速度很快。实际上他们介入建业比其他几个投资机构要晚的多。但是速度非常快。我们经过比较，觉得其他几个机构经验非常好，但主要是财务上的。凯德置地不但是一个财务投资者，还是一个长期的战略合作者。会对我们将来的发展有很多帮助。在这种情况下就决定选择了凯德。

这件事情完成之后，我们就详细的考虑上市。去年我们正式启动了我们上市。

俄美之间对抗因素明显增加我们和凯德合作之后摩根士丹利这样的大投行也就找到我们了，最后我们决定让摩根士丹利做我们的上市保荐人。

观点地产：整个上市时间，香港资本市场的情况似乎并不是很好。

胡葆森：去年11月之后资本市场上的形势逐渐转冷，春节之后一系列的坏消息，4月份之后，到五月份稍微好了一点，正好我们去年11月递表，今年 月25号，通过了聆讯，我们就是在 月份确定上市的具体时间表，所以我们也面临一个选择上还是不上。

现在回过头来看，我觉得自己做企业这么久了，我自己的心态还是比较理性的。对这种市场的大起大落也经历了几次了。我觉得，有三个原因，第一上市对一个企业来讲是一个战略决定，不论刮风下雨都是要走的，不能说刮风下雨就不去了。第二为我们企业算了一笔经济账，世道好的时候，我上限定价，最多也就能拿回20多个亿港币，我现在就是市场很差我也能拿回10多个亿。这个差别无论是市场好还是市场不好，对于我来说意义不大。我把钱先拿回来。因为我融资的目标已经锁定了，一些项目支付了一部分地款，我把钱拿回来我就可以把剩下的地款给付了。一年之后这些物业的升值，可能也会升回来几个亿，所以这样一算，经济上损失不是太大。第三就是这个市场的调整不是三个月五个月就能够过去的，说不定需要一年，有可能是两年，如果是这样的话你准备等到什么时候？根据这样一个大形势的判断，我就觉得我们能上就上了。再加上摩根也给了我们很多信心，他认为我们这个故事还是比较有卖点的，特别是在目前市形势不好的情况下，我的这个稳健经营，扎根在一个地方，这种抗风险能力就会收到投资者的认可。实践证明我们的判断是正确的。

观点地产：现在来看您觉得国际资本市场怎样看内地房地产企业？

胡葆森：投资者对中国的情况还是没有吃得恨透，看国家政策，就觉得房地产好像还是在打压，有这样一种印象，另外觉得中国地产商持续增长的能力他们还是希望持续观察一下，毕竟一些企业上市之后没有承诺的哪么好。包括一些在香港，在新加坡上市的企业，上市之后都没有竖立一个好的形象。

我看国际资本市场，对中国的地产目前还是处在一个谨慎的心态。另外他们认为宏观经济未来两年都是处在一个调整的区间，在这个时候，他们不希望冒进的去买一些东西。他们认为还没有跌到底。所以他们现在还不太想买东西？

现在我看排着队的有一二十家，但是现在我看，他们都还是比较谨慎。最近的股票来看，我们上了以后又一直在跌。大部分还是在观望。