专访视频陈慎企业通过多元化布局提高综合竞.蹭飞

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中信建投地产首席分析师 陈慎

2018年5月16日,由亿翰智库和中国联合举办的“2018中国上市房企百强峰会”在北京隆重举办。本次峰会以 链接新时代 赋能新价值 为主题，围绕上市房地产企业融资环境及市值管理展开讨论，致力于助力中国上市房企，实现资本市场融资突围，加强市值管理。会上隆重发布“2018中国上市房企百强”研究成果。活动上，中国地产对中信建投地产首席分析师陈慎进行了专访，以下为采访实录：

：你好，我是中国地产的，想问一下，您对当前去杠杆的背景下，您怎么看待整个市场的销售、投资和新开工呢？

陈慎：我们今年对房地产行业判断是一句话，叫销售不乐观但是投资不悲观。销售不乐观的原因，之前讲到过今年压力是来自于信贷收紧，一是去杠杆，二是去年支持整个三四线城市爆发的棚改，今年整个增量也会下降。我觉得我们判断今年整个销售，销售面积是负增长大概负5左右，因为均价增长，可能会带来销售金额正向增长，是这样的趋势。对于投资额不悲观而言，我们认为不悲观理由，当前整个房地产库存还是处于历史上比较低的位置，所以一定会带来整个投资持续增长。今年我们判断投资是5%—6%的增长，目前可能是10%，未来在去杠杆影响下可能有所下滑，包括融资端的收紧或者限价的影响，会导致房地产企业有所下滑，全面来看正向增长是没有问题的。

：新开工建设呢？

陈慎：新开工也是一样，因为过去这两年拿了地以后，我们认为到今年一定会进入开工阶段，开工可能会受制于房地产企业的销售，如果销售不畅可能会导致房地产企业开工意愿有所下降，它可能没有投资那么好，整体还是维持正向增长。

：像您刚刚说的，您觉得应该是什么样的区间呢？

陈慎：我们觉得大概2到5左右的区间。

：那对近年来房企加快多元化的投资是什么样的态度呢？

陈慎：房地产多元化投资在201 年、2014年就已经有了，那时候叫地产+X，这几年下来我们看到这些+X的成功率都不高，这一轮有很多企业做像、碧桂园开始投资一些地产产业链方面的业务，这种投资方向比之前要更加长远一些，主要有两个动力：一是为以后房地产销售增速下降或者是整个地产贡献度下降之后寻找一些新的盈利增长点，这是第一点。二是整个房地产龙头企业在未来拿地方面也会面临更多复合性因素。过去到一个地方拿地你只要会盖房子就行，是企业选择地，未来我们认为是政府选择你，你是不是除了开发地产还得有更多的复合性元素在里面，你能够提供更多的产业、提供更多附加附能，可能会更加吸引政府跟你去合作，这也是倒逼着企业要去多选择一些多元化布局和投资，来提高它的竞争力，这是我对这块的看法。

：想问一下您对今年港股及A股市场怎么看？

旺财性子急陈慎：我先讲讲A股，我们觉得站在这个时点上对A股其实不用太过悲观了，因为资本市场对地产股整体来说是抱比较悲观的项目。但是我认为地产股在这个时间点应该具备几个条件，能够带动整个地产股的机会。第一个就是估值已经足够低了，我们横向比较过，当前整个地产股估值相对于沪深 00比重来说已经是跌破了2014年的地位。龙头公司占到沪深 00估值虽然还没有到达最低水平，但是我们认为已经非常接近了，而且你可以横向比较一下这两个市场环境2014年和2017年、2018年比较，当前整个环境比2014年好很多，无论是整个政策的因城施策，当时是一刀切，现在因城施策。同时，龙头公司整个集中度或者对市场话语权、品牌溢价甚至规模远远小于2014年。我们认为当前龙头公司理论上就是应该比2014年有更高的溢价，所以我们非常看好当前算是地产股底部的位置。未来区化是来自于什么地方呢？我们认为来自于整个宏观经济层面对于内需需求度在增加，在4月2 号政治局会议当时也提出要扩大内需，要支持股市一共5个市场健康平稳发展。所以我们认为在监管层面态度上比之前出现了改善，同时叠加货币政策包括降准已经出现，对行业而言是边际改善的，低估值加上边际改善，我们认为足以带来整个地产股相对收益机会，所以在这个位置上我们建议大家可以更多关注。

港股比A股相对来说还是有优势，一方面估值比A股整体来说还是便宜的，而且港股有非常多优秀的、有非常快成长的公司都集中在港股。我们看到的大公司像碧桂园、恒大、中海等等都是在港股，他们这两年至少我们能看到每个月、每个季度销售增长还是非常明确的，相对而言这些公司布局比较平均，像碧桂园虽然我们能看到东部很多一二线城市受制于政策，但是中西部很多二三线甚至三四线城市市场还是比较平稳，这就带来了这些企业边际增长机会。A股目前是个底股，我们觉得港股在当前位置上还有边际上升的空间，主要来自于他们一些超过平均增长和对于市场把握能力比以前要更强。

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