歌斐资产殷哲的投资逻辑.鼓励

【地产中国 原创报道】 房地产的核心是土地资源，它具备资产的属性，核心就是抗通胀属性，所以房地产投资的收益也不应该很高。

这是歌斐资产创始合伙人、总裁，诺亚财富联合创始人殷哲最新抛出的观点，背景场合是他出席日前在北京举办的诺亚财富房地产金融高峰论坛。会上，他就《新形势下的房地产投资新方式》为题做主题演讲。会后，他接受采访，向大家分享他作为投资人，对地产投资的独特经验与感悟。

他说，他最近在看《理性乐观派》，书中提到人类社会之所以能够发展，其核心就是分工，分工带来的是效率的提升，使人们有更多时间去琢磨一些事。

对于地产行业，由于高度分工，过去地产商的资金靠借款、上市、盈利积累，但现在已经在依赖金融支持。他说，不变的是，地产行业越来越专业化。 变化的是，业态调整，产生了很多新的业态，而这导致未来的投资方式必然发生一些变化。

而这恰是他在演讲时谈及的观点。他说，未来，住宅市场开始逐渐向房地产运营公司的新型房地产业态开始转化，房产投资要关注全球化配置，同时注意盘活存量，关注一些新兴的业态，而不仅仅是传统单一的住宅业态为主的市场。

以下是采访精彩实录：

一、 发起创新型地产基金

：请您谈谈歌斐资产与房多多共同发起成立的创新型地产基金情况。

殷哲：该基金的创新包括与开发商约定首付比例，以一定的特价折扣，用包销或者团购的方式收购开发商房源，并通过房多多的平台进行销售，获取之间的溢价。首先，这是市场的机会，第二，进入时先看风险有多大，风险若大，则有可能拿到手上卖不掉。所以先做尝试，从零到一的过程，这也是市场情况变化带来的可能的投资机会。假如开发商向过去那样，随便卖房都卖得掉，就没有我们的机会。而现在情况不同，需要一些时间来消化，所以，通过我们跟开发商之间的关系，与房多多一起来做。

：这是否意味着剖开房子本身的特点和区域情况，营销方式依然很重要?你们在其中，起到怎样的作用?

殷哲：营销方式很重要，但关键还得看信息能否到达你想要到达的客群，减少信息不对称，缩短信息到达的时间，更有效到达，可节约时间。这一环节房多多具有优势。开发商自己出售因为时间等因素，只能达到某一程度的销售目标，但假设通过更有效的方式，更迅速的信息达到，产生的是效率提高产生的影响。这是一个新型业态，也是一种尝试。

小图雷主罚开进小禁区：与房多多发起的创新型地产基金，募资的资金规模有多大?

殷哲：从一两个亿开始做，因为一个新型的东西不敢投入太多，先试点看。而且我们通过组合的方式，防止一些风险。不仅仅是股权投资，最后看效率情况。收益来源就是看产生的效率。本身资金有一个沉淀，开发商自己卖，需要在某一时间段回笼，看缩短的时间，产生的差价。

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