行业地产核心区域提前进入繁荣期荐股

地产：核心区域提前进入繁荣期 荐 股 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

上海写字楼进入成熟期。上海第三产业占比2012年达到60%,接近世界平均水平和欧美发达国家水平，第三产业占比增速将放缓，年写字楼租金年复合增速为 .7%,与通胀一致，写字楼进入成熟期，主要呈现周期性变化。

上海写字楼市场周期性明显。年上海写字楼市场经历了一个完整的周期，供应分别在1998年和2008年达到高峰，租金则分别在供应高峰期后两年2000年和2010年降到谷底。

市场前景展望。上海市经济正处于复苏阶段，金融、IT、零售批发等第三产业仍保持10%左右的速度增长，而工业制造预计短期苯乙烯市场难有上行空间。和进出口仍较差，上海写字楼需求预计能保持年7%-10%的增速，未来两年每年净吸纳量预计最高能达到40万平米；而未来两年市场新增供应预计分别为 8万和 0万平方米，因此，整体市场仍处于复苏阶段，预计从2014年开始逐步进入繁荣期。由于核心区域市场供应有限，竹园和长宁两个非核心区占未来两年新增供应61%，预计核心区域将提前进入繁荣期。

外资金融机构扩张提升陆家嘴区域需求。外资金融机构2012年重新开始扩张，外资金融机构数量2012年当时一大批依靠音乐基地发财的公司一蹶不振。从17 家增长至20 家，同比增长17. %，而陆家嘴区域未来两年新增供应仅为4.8%，预计陆家嘴区域将率先进入繁荣期。

投资建议。陆家嘴区域受益于外资金融企业重新扩张，且供应高峰期已经过去，预计在201 年有较好的表现，我们推荐持有写字楼主要位于陆家嘴区域，且未来 -5年持有商业地产面积仍有大幅增长潜力的陆家嘴。