信托公司参与长租公寓领域的投融资业务物业

隋炀帝来此沐浴 信托公司参与长租公寓领域的投融资业务

信托公司参与长租公寓领域的投融资业务面临的风险点与传统房地产投融资相比既有共性又有差异，轻、重资产两种模式下开展业务合作的方向以及对风险管控的关注点也略有不同

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信托公司参与长租公寓领域的投融资业务面临的风险点与传统房地产投融资相比既有共性又有差异，轻、重资产两种模式下开展业务合作的方向以及对风险管控的关注点也略有不同。

一、重资产模式下的风险管控措施

（一）对重资产运营方提供直接融资或项目融资

信托公司参与重资产长租公寓业务，直接对重资产运营方提供融资，或者将资金投放到特定的项目中，并通过担保、抵质押等方式作为增信措施。从实际来看，需要主要关注两个方向：一是项目回报率能否承受信托融资的成本；二是项目回报周期是否与信托融资期限基本匹配；三是资产抵质押能否顺利处置；四是担保方的担保能力如何保证。

对于项目回报率的问题，实际上核心关注点就在于作为第一还款来源的租金回报现金流能否覆盖信托融资利息与本金。从目前国内长租公寓经营状况来看，除了个别较早进入市场从而拥有较低价差的项目外，近几年通过购置资产并进行改造的长租公寓项目，在前期成本上并不具有太大优势，而这就意味着对楼盘的综合开发需要后续经营过程中租金溢价率相对高，才有信托融资共同参与的空间，而重资产长租公寓项目最大的优势在于由于运营方持有物业，因而可以在项目运营上有较大的规划改造空间，从而具备溢价出租的基础。因此，项目回报率要做到6%以上，意味着客单租金回报需要达到一个比较高的水平，而普通白领公寓、蓝领公寓等项目客单价相对适中，相对来讲面向高端客户的长租公寓可能具备一定的融资合作基础。