判断市场真正回暖为时尚早.源泉

翟宇

11月刚过，各地统计的楼市成交回暖信息开始铺天盖地袭来。与此同时，呼吁进一步救市的声音也开始在各种场合出现。

又骤跌120 多点重回3300 点之下从目前的情况看，北京的成交回暖略显成色不足，据媒体报道，北京的成交量中，经济适用房、限价房等保障性住房成交套数和成交面积分别占总成交量的56. ％和47.8％。相比之下，最早开始调整的深圳楼市，以及上海楼市的商品住宅成交量的回升，“含金量”则相对较高。据了解，11月已成为今年以来深圳住宅成交量最高的一个月，颇有触底反弹的意味。

但是，对于11月的成交量上升，并非所有业界人士都乐观地称之为回暖。但包括SOHO中国（）董事长潘石屹在内的多位业内人士均表示，并不认同楼市回暖的判断。尤其是今年成交量持续萎缩之后，11月的成交量只是回升到一个相对较高的水平，与去年同期相比仍有较大差距。

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，虽然楼市波动性大于宏观经济，但至少要出现一季度的持续的方向性变化，才能判断市场可能改变发展趋势。而在目前宏观经济下行、几乎所有指数都表明楼市依然下行的情况下，几个城市的月度房屋成交量有所增加，并不能说明市场已经回暖。

回暖的标准到底是什么？目前在业界并没有一个统一的标准。如果以去年的楼市成交量作为标准，今年的成交量确实远未达到回暖的程度。但是，去年的成交量是不是一个合理的参考样本？

以上海为例，根据易居（中国）的统计数据，去年上海商品住宅的供需关系非常紧张，全年仅约1 41万平方米的供应量，成交量却高达2090.5万平方米，供应缺口超过700万平方米。易居（中国）分析师多次向强调，去年的市场并不是一个正常的市场。

而从今年前11个月的供需关系看，约1145.6万平方米的新增供应及808万平方米的成交量，未消化的新增供应为 00多万平方米。易居（中国）分析师付琦认为，这 00多万平方米只是补了去年上海楼市的一部分供应缺口而已。但从过去几年上海的供地情况看，未来几年内上海商品住宅的供应都难以赶上需求的增长。

因此，虽然很多开发商甚至学界都认为今年的成交量非常低迷，但他仍认为今年的成交量仍属于正常，“供略大于求其实是市场最理想的状态”。这种看法显然不能被市场所普遍接受。

因此，在11月成交回升的情况下，业界呼吁救市的声音再度出现。全国工商联房地产商会会长聂梅生在11月29日的商会年会上发表演讲，呼吁取消“国八条”及“国六条”的紧缩性政策，同时放开第二套房的政策。

实际上，在财政部及各地方政府的救市政策之后，央行大幅降息1.08个百分点以及各地开发商也配合相应下调楼盘的售价等各种政策效应的集中作用下，各地楼市的成交有所回升，这意味着市场已开始逐渐恢复。因此，在已出台的政策效应尚未完全释放的情况下，就宣称政策对拯救楼市没有效果，并呼吁进一步救市，显然有些言之过早。

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