房企上市潮再起龙湖恒大万达入第一梯队.鼓励

近期，至少有超过20家房企宣布了自己的上市攻略。谁将拔得头筹占领先机？本刊特遴选本轮房企上市潮中的第一梯队，它们或将成为房企IPO开闸后的先行标杆。

房企上市第一梯队

龙湖：整装待发

龙湖素来低调，每次上市大业都不是自家爆料，这一次也不例外。一家投行人士透露，龙湖近期重启赴港上市计划，目前已经完成资产评估，“实现上市问题不大”。

但是，龙湖为上市所做的准备工作从来都不可能低调。半年销售超百亿，准备好粮票的吴亚军再度选择扩张。四处拿地似乎是2007年的“故伎重演”，为其重启IPO写下注脚。

本次龙湖上市预计融资额超过10亿美元。此前，龙湖14亿人民币公司债获得超额认购，不仅被赋予非上市民营房企融资的破冰意义，亦是龙湖在资本市场的小试牛刀。

★点评：曾因土地储备不足错失2007年的上市最佳窗口，快速完成全国布局后又遭遇资本市场的倾塌，也让我们错过了两个女人的战斗—吴亚军与杨惠妍的首富之争。

无论是企业规模还是管理架构，龙湖都已经准备妥当。凭借数万“龙民”的忠诚口碑，吴亚龙也足以给资本市场讲一个动听的品牌故事，她需要的只是一个最佳时机。显然，2009年正是这样一个时机。

由买卖双方协商确定付款方式。此案中恒大：最后一役

恒大重启上市可谓一波三折。先是财务总监谭礼宁辞任，后是瑞银退出保荐人团队，不免引发舆论对曾经临门一脚失利的恒大再度猜想。目前，恒大已向港交所递交上市申请表，官方表述是“最快将在10月挂牌”。

恒大初定融资额10亿-15亿美元，计划发售股份约为扩股后的10%。以此计算，恒大总市值可能超过1000亿港元，许家印有望重圆首富梦。

目前恒大土地储备为4600万平米，计划到年底增至5000万。短短两三年，恒大在土地市场上的激进，为其上市提供了最大砝码，却也带来了企业管理风险。恒大上市，无疑是中国房企典型的恒大式扩张接受资本市场检验的试金石。

★点评：在一个坑上跌倒两次无疑是对品牌的致命创伤。更重要的是，如果无法上市，恒大将面临被国际投行分食的可能。显然，掌门人许家印将不惜一切避免这样糟糕的事情发生。

但现实总是无情的。无论“土储王”也好，“冻资王”也罢，许家印要打开资本市场的腰包，总得以盈利能力说话，说服投资者相信恒大这个“大象”也能“跳舞”。

万达：转道A股

曾试图通过REITs搭界资本市场的万达，又回到了老路上来。A股IPO开闸不久， 林便放话计划明年A股上市，最迟后年。目前，万达已向证监会提交上市申请。

号称亚洲商业地产规模第一的万达上市路途坎坷。早在2004年， 林便对外公布了赴港的REITs计划，几经冲刺，最终因商业地产的租金回报率未达到要求而搁浅。

显然，转道A股的万达依然要走规模取胜的老路子。今年年内，万达已吃进10幅新地，全年新增土地目标超过1000万平米。选择规模扩张， 林至少保证了万达销售收入的增长，却也是对我国商业地产现状的现实考虑。

作为上市前的关键一步，万达的私募工作已经完成，今年两轮私募集资达40亿元人民币，建银国际、华控产业基金等获配入股。万达计划在今年三季度完成股改。

点评：借着城市综合体的概念，万达往往能从当地政府手中低价获地，规模扩张成本较低。但我国城市综合体运营模式尚待探索，租金回报率无法达到成熟市场水平。放弃REITs转战A股无疑是现实之举，但租金回报率始终是 林绕不过的关卡。