高考加油大消费时代信托为媒系列之一分时度假上魏家

国务院总理李克强在10月29日主持召开国务院常务会议上部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效。行业在这大消费时代，应该结合自身特点，在产业和消费者之间做好牵线搭桥的媒介作用。消费信托便是信托参与民生消费的方式之一。信托在房地产业和业、养老产业之间开展消费信托，进行跨界搭桥，对相关产业都有良好的推动作用。

一、分时度假的特点

分时度假的主流是将房产（如酒店的客房、公寓、别墅等）每年的使用权按星期为单位分为52个时段，以会员制的方式将其中的51个时段销售给顾客，顾客拥有按照约定的时间每年在这住宿一个时段的权利，使用期限可以是20年、30年，甚至更长的时间。同时顾客享有所购买时段的转让、赠与、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用上司问了你某个与业务有关的问题权。由于可以在多个环节形成利润，分时度假又被称为多利润中心的产品，具有较强的综合性优势。

分时度假最大的吸引力在于交换使用的特点。当购买分时度假的客户决定不在购买了时段的酒店或度假村住宿时，可以通过交换系统的交换服务，享受交换服务络中的任何一家酒店或度假村的相同或不同时段的使用权，以此实现低成本到各地旅游度假的目的。这种灵活居住的交换功能很受欢迎，所以交换范围不断被扩大，形成了跨城市甚至跨国家的使用交换。世界上有60多家分时度假交换机构，这形成了巨大的交换络。

二、分时度假实际经营情况

分时度假产品随消费者需求逐步多样化，从完全产权销售到零租各层面产品都有介入。

（一）酒店集团经营模式

国际上一些著名的综合性酒店和娱乐业集团，如万豪、、凯悦以及迪斯尼等，纷纷加入分时度假领域，推动了分时度假的发展。酒店集团在信誉度、财力、管理和人力资源方面有巨大的优势，能借助成熟的经验对分时度假各环节进行资源整合，有助于增加酒店客流量和平滑淡旺季峰谷值差，实现淡季时雇员稳定，从而保证服务质量。此外，分时度假能增加酒店附属设施的收入，摊薄各方面成本，使经营更具有灵活性。在这种模式下，酒店集团拥有分时度假房产产权，通过自建交换络或第三方交换公司将分时度假房产使用权销售给消费者。

（二）产权酒店经营模式

产权酒店是指开发商将酒店（度假村）住宿单元（客房）的产权出售给投资者，投资者将自己拥有的住宿单元统一委托给一家酒店管理公司进行经营，经营期限及收益模式由双方约定。它是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产模式。开发商出让酒店住宿单元产权的形式不限于将该住宿单元的完全产权出让给一个投资者，也有采用以共有产权形式出让给多个投资者的。投资者与酒店管理公司约定的收益模式一般包括投资回报和免费住宿天数的约定。其中投资回报有通过由酒店管理公司负责交纳按揭余款来实现的，这样投资者一般只需要付出购买房屋的首付款，按揭款和物业费等就由酒店管理公司负责。此外还有给与投资者经营分红，或者固定投资回报，或者保底回报加上经营分红等多种方式。而免费住宿天数则从几天到几个月不等，也有的产权酒店不提供免费住宿。

（三）民宿经营模式

民宿一般是私人住宅将房相约一起出去玩。见面后他驾驶摩托车带着前女友孟某行至偏僻处间结合当地旅游特色，经过改建后出租给游客，以副业的方式经营的住宿。它与一般旅馆、酒店不同的地方是，民宿不是专业化和商业化的酒店。民宿的规模一般很小，除了提供基本的服务之外，民宿业主与游客互动更为频繁，游客有较好的机会去了解当地人文环境，民宿在价位上也比酒店低。民宿大多是以副业的方式经营，业主加入分时度假有助于减少固定成本和解决淡旺季问题。对于有特色和精致的民宿而言，分时度假也便于推广和扩大其知名度。民宿参与分时度假可带动和促进当地经济的发展，分时度假消费者重游率会明显提高，在旅游地的停留时间也会更长。

作者：钟哲元，中诚信托研究发展部高级研究员，主要负责金融产品创新研究。

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