幸福快乐地产欲扬先抑伺机而动荐12股依依不舍

地产：欲扬先抑伺机而动 荐12股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

我们判断2017年将是地产的调整大年，在今年成交高基数和调控政策持续加码的背景下，中期房地产销售增速将维持下行趋势。我们预计此轮房地产内生性的调整幅度或超以往，主要由于：1）岁的适龄结婚人群在未来5年出现大幅下滑；2）核心城市按揭收入比接近购房者承受上限； ）流动性拐点临近引发的货币政策风险。目前地产板块估值水平离历史调整期最低位尚有距离，虽然近期险资频繁举牌给予存量优质资产以溢价空间，但目前地产板块仍以周转型的开发企业为主，预计中期板块估值将承压于销量的持续下滑，而板块走势或呈现巴菲特说：我承认黄金在过去的一段时间的确表现抢眼。我们都知道黄金先抑后扬的走势，需要等待销量见底和调控出清的窗口期伺机而动，我们预计或出现在明年下半年。我们维持地产板块的中立评级，策略上建议自下而上挖掘结构性的机会。主要推荐：1）资源型龙头房企：招商蛇口、华侨城、保利地产、金融街等；2）定增及员工持股价倒挂的机会：上实发展、荣盛发展、新湖中宝、泰禾集团等； ）优质转型股：嘉宝集团、华业资本、迪马股份、天保基建等。

支撑评级的要点需求端：主力购房人群骤减，按揭收入比值激增。随着10月各地调控政策密集出台，本轮楼市调控窗口正式开启，而过往调整期销售最大降幅近20%。从中长期来看，未来五年岁的适龄结婚人口将大幅下滑22%，导致适龄购房人口骤减；目前国内购房杠杆率总体可控，但测算一线城市房价收入比近20，按揭收入比大幅提升至98%，已接近购房者承受上限，促国内某知名教育机构员工在微博上称使需求端内生性调整。

供给端：全国库存去化有限，投资下行压力不减。目前全国商品房待售面积7亿平米同比持平，库存水平仅回到去年11月水平，一二线新盘告急，但以三四线主导的整体库存仍居历史高位。土地市场今年相较楼市仅弱复苏，一二线供应骤降 0%，而三四线拿地需求疲弱，明年地市成交或同样经历寒冬考验。未来随着库存去化月数的上升和土地市场的不振，若不放开一二线城市土地供应，将导致新开工随销售端一起回落，投资增速或继续探底。

价格端：房价走势结构分化，紧盯货币政策动向。回顾过往房价走势，百城房价同比最大跌幅仅在5%，基本滞后销售约一季度见底。从结构来看，一二线人口净流入加快而土地供应稀缺，故热门区域房价经调整后仍将获得刚需支撑。但更值得注意的是明年货币政策对于房价的影响，今年货币供应剪刀差明显，M2增速不及预期叠加美元升值压力，因此需要密切关注流动性变化对楼市价格端的影响。

企业端：弱市助整合，再迎转型潮。龙头房企有望在楼市调整期实现市场份额的逆势扩张，并获得较多的兼并收购机会，而部分资源型房企的成本优势明显。中小房企则将面临投资回报率持续下行的压力，明年或又是中小房企转型需求激增的一年，但选择转型行业的跨度越大、估值差异越大，意味着经营风险越大、协同效应越弱。此外，行业整合叠加新一轮的国企改革，也将催生不少主题性的机会。

投资策略：自下而上，伺机而动。历史上地产板块表现出与销售同步见顶而提前见底的现象，我们认为2017年地产板块有望呈现先抑后扬的走势，下半年或成为销量见底和调控出清的投资窗口期，预期见底后板块性的机会较大。从估值角度来看，地产板块估值仍较14年历史低点（P/E6倍，P/B1.1倍）有一定的下移空间，但由于险资介入后，个股资产的质量和稀缺性被给予更高的估值溢价，因而在考虑目前市场流动性和情绪下，预计2017年板块的估值会出现下移但有流动性支撑，策略上仍需等待基本面利空的释尽伺机而动，自下而上挖掘结构性机会。