44平方公里42万人撑起的发展自信谁将是生存

44平方公里42万人撑起的发展自信 谁将是北站新城最大的区域受益者?

今年5月30日和6月3日，小金口片区分别推出两宗地块，一宗成交价4.4亿元，另一宗成交价13亿元，皆由雅居乐地产竞得。两宗地块的竞拍，让沉寂已久的惠城土地市场再次热闹了一把。

两宗地块所处位置皆为惠州高铁北站附近，时隔一年半，该片区再次因为土地招拍挂引发了业内的巨大关注。

早在2017年11月，该片区就有三宗地块同日出售，分别被领地、保利和银河三大房企拿下。随后，该片区再无地块推出。直到5月30日，雅居乐竞得小金口汤泉片区地块，惠州高铁北站核心区再添一品牌房企。而据了解，中海、龙湖、碧桂园和雅居乐等房企均有参与5月30日的地块竞拍。

至此，惠州高铁北站新城已聚集保利、雅居乐、星河、领地、龙光、浩创等多个品牌房企。到底惠州高铁北站新城存在甚么魅力，可以引得众多房企争相进入？

▲惠州高铁北站房企分布图

现在到惠州高铁北站新城附近走一走，你看到的可能是返璞归真的乡村景象，或是黄烟滚滚的施工现场。到底该如何让自己相信，这里未来是一个合适居住、具有发展潜力的新城区？仅仅因为这里将会兴建一座高铁站？

▲惠州高铁北站施工图

一座高铁站到底会给一座城市带来什么影响？相信不少人仍然对此存疑。

我们不敢说，所有的高铁站都能对当地的经济、城市发展带来洗心革面的变化。因为高铁站对城市影响的深浅程度是由多个因素决定的，例如政府的重视程度、站点的规模、连接的城市等都会有影响。

而这几个因素，放在惠州北站上，无疑都是利好的。

1 惠州北站是惠州未来最大的综合交通枢纽

首先，惠州北站建成后将会成为惠州面积最大的高铁站点，达到5万平方米，站线规模为5台12线，仅次于既有的深圳北站。

其次，最重要的是，这不仅仅是一个高铁站。根据计划，赣深高铁、广汕高铁和莞惠城轨未来都将在惠州北站交汇。赣深高铁和广汕高铁当前仍在建，赣深高铁为南北走向，广汕高铁为东西走向。不过交汇处不设站点，两条高铁的连接通过白石渠特大桥的上行联络线进行。

广汕高铁线路上列车可以通过该联络线经过白石渠特大桥之后，进入赣深高铁惠州北站，从而往赣深方向开行。赣深高铁线路上列车可以在惠州北站驶入该联系线以后进入广汕高铁线路，从而往广汕方向开行。通过这条联系线，二者之间就可以形成互联互通。

莞惠城轨当前已开通运营，由于莞惠城轨修建时，赣深高铁还未计划，因此莞惠城轨与赣深高铁并不能实现互通。为了实现两条轨道的无缝对接，从去年开始，惠州就组织展开关于莞惠城轨延长线（莞惠城轨小金口站-赣深高铁惠州北站）的前期研究工作。当前该项目已纳入惠州2019年重点建设前期预备项目，预计投资30亿元。

4月份，惠州市公共资源交易中心发布了赣深高铁惠州北站综合交通枢纽配套工程的招标公告，公告中还提到了将在南广场下方预埋地铁1号线。根据《惠州市区城市设计导则》（草案）关于惠州北站新城的道路交通规则中，该片区的公共交通还包括城市轨道1号线、3号线和5号线。

虽然惠州人口数量尚未达到可以修建地铁的标准（城区常住人口不少于300万），不过根据统计，2018年末惠州全市常住人口为483万人，其中城区（市辖区）常住人口为250万人。近15年惠州常住人口增长速度加快，平均每年新增8.7万人。相信在不久的将来，惠州地铁的修建也能提上日程。

因而可知，惠州北站未来将是一个能实现多轨道、多交通接驳的综合立体交通枢纽，能够实现与深圳、广州、东莞的便利对接。在粤港澳大湾区的发展背景之下，城市之间的互通互融加深，通过惠州北站，各个城市之间的来往将会愈来愈便捷，对惠州融入粤港澳大湾区的发展有着重要的意义。惠州北站有望作为惠州与粤港澳大湾区城市群交流的便利门户。

▲粤港澳大湾区交通布局图

2 城市新核心区，1座容纳42万人的高铁新城

对片区的计划上，惠州政府也是极为重视。而且为了避免粗放型的开放导致日后片区内部发展不平衡，政府一早就对惠州高铁北站新城的发展做出了详细的计划。

2017年12月，惠州市住建局就发布了《惠州高铁北站地区分区规划（含核心区概念性城市设计）》（草案），对惠州高铁北站新城的发展作出了详细的计划。

规划区所在位置为江北新区，范围为东江、曙光路、小金河大道、北环大道、惠州大道、广惠高速围合区域，规划总用地面积约44平方公里，规划控制人口规模为42万人。

▲惠州高铁北站计划结构图

这次规划，对惠州高铁北站新城而言，是一个高起点、高标准的科学系统的区域规划案，对片区的居住、公共设施（含教育、体育、医疗等）、绿地和商业等方面均进行了计划，可以避免往后房子建起来，业主入住后，配套却跟不上的现象。

2018年11月，惠州市住建局再次在官上公布了《惠州市区城市设计导则》（草案），本次将惠州北站新城片区定位为城市核心地区，建议以TOD开发模式打造以惠州北站为核心的圈层式城市空间形态，重点控制北站周边地区的建筑群形态，突出城市门户形象。

根据导则，惠州城市核心地区有三个，分别是惠州北站新城、江北中心区和惠州南站新城。三个核心地区中，惠州北站新城和惠州南站新城都是由于高铁站而升级为核心地区，而江北中心区是经过十余年发展才得以有今天的面貌。

▲惠州三个城市核心区分布图

而惠州北站新城距离江北中心区并不远，因此也被划分为江北新区。江北中心区现在已经发展成为惠州经济、行政、商务中心，不管工作、居住还是商业等方面发展都较为成熟。惠州高铁北站新城在前期的发展中，也可以依托江北中心区的成熟配套，逐步过度，终究发展成为能够与江北中心区齐肩的真正的城市核心区。

3 高铁带动城市发展，在大湾区城市中早有先例

惠州高铁北站新城未来的发展前景，并非凭空臆想。远的不说，对同属粤港澳大湾区的广州、深圳两座城市而言，早有先例。

广州南站于2004年12月动工建设，2010年1月投入使用。2011年，广州市规划局公布了《广州南站地区控制性详细规划》，计划在年内建成广州南站新商圈。计划出台，广州南站附近的地价开始上涨。2010年，广州南站投入使用之前，番禺区的房价不足万元，如今已涨至3万/㎡，9年时间涨幅高达200%。

▲广州南站实景

比广州南站稍晚几年开工的深圳北站，于2011年12月正式投入使用。深圳北站的建设，为深圳打通了一路向北的发展通道，龙华由福田后花园提升为深圳北中心。2011年，深圳北站开通伊始，龙华新房均价每平米大约1.5万元，如今房价已高达6万-7万/㎡。

▲深圳北站实景图

高铁站点之所以会带动周边房价的上涨，是因为高铁站点的建设常常会带动片区建设的完善，道路交通、教育、生活、医疗、商场等各方面的配套也会逐步完善。我们较为熟悉的惠州南站也是遵循了这样的一条发展道路。在惠州南站通车之前，周边是荒草丛生的城郊之地。高铁一通，因为连接了深圳，吸引了深圳的居民前来惠阳、大亚湾置业。惠湾片区房价也从当年的4000元/㎡一路上涨至如今14000元/㎡，最高的乃至到达19000元/㎡。

周边不但纷纭建起了住宅小区，大润发、万达广场等商业配套也逐一完善。由于惠州南站的建设和开通，大亚湾从当年无人问津的“鬼城”成为了如今的置业热门之地。

▲惠州万达广场

而惠州北站相对于以上几个站点而言，拥有更加前瞻性的计划。在高铁站点开通之前，早已对全部片区的发展制定了系统的规划，让惠州高铁北站新城有了更高的出发点和更加清晰的发展线路。有了前人的发展先例和科学的片区计划，北站新城在日后的发展上，不但可以少走弯路，或许还能具有更高水平的发展。

房企永久是房地产市场中嗅觉最为敏锐的一类群体。

开篇已经提到，惠州高铁北站新城当前已有四大房企聚集。若不是看好惠州北站的区域价值及发展潜力，试想一下，房企也不会掷下巨资在此拿地开发。

▲领地蘭台府效果图

在这四个房企当中，领地蘭台府是最早推出市场的项目。领地团体，创建于1999年，至今已有20年的发展历史，是一家具有国家一级房地产开发资质的大型团体企业。

2017年11月2日，领地通过土地招拍挂方式进入进入惠州，拿下惠州高铁北站附近一宗地块，成交价12.535亿元，楼面价6320元/㎡。项目备案名为“领地兰台府”，为领地团体在惠州开发的首个项目，采取的是领地开发的“国韵蘭台系”产品体系，以新中式园林风格打造，在国内已有多个成熟的住宅项目。

在很长一段时间以来，惠州住宅小区一直都以欧式建筑风格为主，楼盘之间同质化严重。领地蘭台府的进入，为惠州的房地产市场注入了一种新的建筑风格——新中式园林风格。

▲领地蘭台府效果图

领地团体打造的“国韵蘭台系”传承了中国几千年传统城市文化历史，为更好生活品质寻求者与人文情怀回归者匠心而筑。领地蘭台系传承中式传统园林的设计理论，汲取东西方美学精粹，创造“门内层岩小壑，委曲曼回”的院落景致。产品融合了领地10多年的开发经验，从空间本义出发，消除邻里情怀的封闭性，以丰富空间的表现力，实现与产品的高度契合，致力于打造惠州更高人居标准的新中式院墅。

▲领地蘭台府效果图

领地蘭台府产品涵盖联排别墅、高层和商铺。2018年11月，领地蘭台府率先推出首批产品。自推出以来，领地蘭台府一直饱受关注，并且凭仗本身的优势得到了市场的认可。领地蘭台府今年最新一批房源备案均价相比去年上涨了1222元/㎡。尽管价格上涨，但是开盘当天，项目依然保持较高去化率，仅一日便热销80套！

现9栋建面平米新中式高层产品火热加推中。

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