套限购通州住宅萎了公寓火了下一个跌.蹭飞

644套！限购通州住宅萎了，公寓火了，下一个跌停是燕郊。

限购一周来，数据看通州市场如何了。

从数据上可以看到几点：

1、8月通州新建商品房住宅市场销售量快速萎缩，到目前为止通州新建商品房住宅销售只有644套，相比前两月的1500套以上销售萎缩明显。

2、公寓市场火爆了，截止23日，通州签约公寓达到了538套，是*近一年的较高点，环比上涨超过100%，而且预计销售量还将延续走高。

3、二手房住宅也明显下调，8月二手房截至目前签约套数为1100套，全月在1300套左右，相比7月份接近2000套的销售明显下调，而且预计到9月份通州二手房销售可能在600套左右。

通州限购后，公寓市场有望继续火爆

通州本身市场在前几年上涨较少，通州在年，因为之前的爆发上涨后的市场恐慌，导致12年北京房价大涨的时候，并未跟风。

通州作为一个未来集中释放利好的区域，目前的价格上涨预期主要来源于利好刺激，如果限购，会明显影响购房数量，这种情况下，房价再大幅上涨的可能性将明显降低。

美国经济以温和速度成长通州的利好明确：限购政策未提及公寓等类型物业，这部份市场仍然会有一定的价格上涨。

燕郊可能跌停！

通州限购后，燕郊等地市场开始一轮炒作，但官方数据显示，燕郊截止8月20日，年内新增供应住宅套数高达11516套，这一数据是通州市场商品房住宅供应量的14倍。

而全北京2015年来的商品房住宅供应量只有22655套，也就是仅燕郊一地的2015年供应量就相当于全北京的一半，如果叠加北京周围其他区域，环北京供应量远超过北京数倍。

支撑一个区域房价的因素主要有两部份：区域内的供需、未来的利好。

通州市场供需紧张，利好非常多，所以房价上涨预期非常强，也致使了只能限购抑制。

但燕郊这个区域，目前看，之前是上涨完全是炒作。

从区域内的供应看，总量非常大，区域的项目规划非常差，相比通州的项目差距很大。另外从区域的配套和利好看，燕郊也并没有落地的利好出现。所谓地铁等目前并未明确。

首先，燕郊价格的上涨完全依赖对通州楼市的信心，从往年市场看，一旦北京的通州楼市出现观望，燕郊市场就会感冒，而如果通州市场感冒，燕郊基本就开始大规模促销。

配套决定市场健康程度，从目前看，虽然环北京的燕郊等区域，房价相比通州要低，但从配套看，完全没法相比通州郊区。所以在燕郊等区域买房的客户大部分都是*和刚需。这致使市场一旦出现观望，很可能就出现需求锐减。

其次，对于北京目前的各种资源来说，能够落地到周围的有限。通州仍然处于待开发阶段。所以能够外溢出的资源可能吸引力有限。未来5年内，通州区域的确有大量的利好落地，但如果限购抑制了房价上涨，燕郊等区域根本没法支持目前超过1.5万的房价。

第三，目前购买环通州区域的购房者，大部分是*需求，按照过去经验，燕郊对比通州的价格比大约在1:2.5，也就是通州均价3万的情况下，燕郊的价格预期应该在1.3万左右。而现在燕郊的价格已超过1.6万，这种情况下，如果通州价格平稳，燕郊市场可能会出现大量*者离场。所以这些区域的购房者需要注意政策影响。

第四，通州区域的公寓类等物业由于未限购，而且部份需要可能会从住宅转移到公寓，有望出现一定幅度的价格上涨。

第五，燕郊等区域的市场供应项目品质较低，除了低端自住外，大部分需求都是*，目前燕郊的二手房价格与新房的差距非常大。一旦通州市场销售降温，燕郊区域的价格可能会出现大幅度回落。

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