高考加油山西证券地产板块是否迎来投资机会魏家

山西证券：地产板块是否迎来投资机会 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点政治局会议释放多重信号，稳增长将下阶段工作重点本次会议新增“经济下行压力有所加大”“确保经济平稳运行”等表述，下一阶段稳定经济将作为通讯线铜米执政重点。“提振了市场信心”和“激发市场活力”等表述，表明了监管层对于资本市场重视程度的进一步提升，政策发力托市的意味明显。会议提到“要坚持两个毫不动摇”、“研究解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难”，民营企业的经营及融资环境有望得到改善。基建未在此次会议上提及，但国务院印发了《关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》，在地方存量项目过多且财力不足的背景下，基建仍以托底经济为主，强刺激可能性较小。

此次会议未提地产调控，我们预计稳定经济增长和地方财政下行压力或将成为调控政策松动的主要推力，调控政策或在明年上半年出现边际松动，因城施策将成为下一阶段调控重点自2016年“9 0”新政以来，历届政治局会议均有提到房地产调控而本次未提及，结合经济下行压力较大的表述，我们认为房地产调控政策可能会边际松动以对冲经济下行的风险。由此我们从宏观经济、房地产量价走势、库存、地方政府财政压力四个维度分析了调控放松的可能性，并问政六七个部门结合货币政策分析了调控松动可能的路径。我们认为，房地产量价仍有下降空间、房地产库存尚未到历史高位，从这两方面来看目前暂无放松调控的紧迫性；但从宏观经济的角度来看，地产与宏观经济的关联度较高，严调控且缺乏新经济动能的背景下明年经济将继续承压；从地方财政角度来看，自“营改增”后土地出让收入在地方财政中占比持续攀升，而严调控背景下土地溢价率下降，土地购置费用增速回落，待开发面积累计同比快速升高，在销量放缓的前提下，房企拿地意愿和力度减弱，将使得地方财政压力将进一步增大。我们认为，明年上半年四种因素将形成合力，地产边际松动的可能性较高。我们认为，目前货币政策宽松空间较小，后续调控放松也将以贷款政策调整为重点。

同时，调控将注重因城施策，地方财力而非传统的一二线或将成为调控是否松动的区分点。