脱离市场回暖办公物业继续过冬.蹭飞

⊙本报 李和裕

住宅市场的回暖趋势似乎并没有惠及办公物业。根据国家统计局的数据，今年月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5％；其中，商品住宅销售面积同比增长18.6％，商业营业用房销售面积同比增长1 .1％，唯独办公楼销售面积同比下降10.5％。在业内看来，前几年持续涨势的办公楼市场目前已出现租售量价均下滑的拐点。

各类城市俱显疲态

由于各家专业机构的办公楼市场数据多按季度更新，以今年一季度的情况为例，办公楼市场的风向变化在一线城市最为明显。

如高德量行的报告显示，随着一季度4座新建办公楼的竣工，整个北京办公楼市场的空置率已攀升至24.7％；市场总体平均净租金则环比下跌8. ％，部分降幅高达20％；一季度的净吸纳量（指销售和出租面积总和，下同）比去年四季度少了87.8％。

世邦魏理仕的调研显示，今年一季度上海办公楼空置率环比去年四季度又升高2.1个百分点，达到12.5％；其中，甲级办公楼的空置率更是达到17.2％，且甲级办公楼供应最为集中的浦东的空置率最高，为26.8％。吸纳量不足也使得一季度的平均租金环比下降6.8％。

仲量联行的报告指出，一季度广州甲级办公楼吸纳量仅约2500平方米，同比下降达82％；空置率高达21.2％，相当于 6万平方米的写字楼空置；平均租金则环比下跌8.8％。而一季度深圳甲级办公楼租金出现连续第4个季度的下降，降幅达11.2％；空置率达15.7％。

除了调整幅度最大的一线城市外，由于二、三线城市写字楼市场需求一直相对较弱，整体空置率继续偏高。一季度除杭州外均超过了15％，其中武汉、沈阳、西安都在20％以上，宁波一季度的空置率更是达到了 0％；另外，二、三线城市租金也出现了不同程度的下跌，杭州、南京、天津等均出现了7％以上的跌幅，其中降幅最大的天津达到1 ％。

市场需求出现调整

办公楼市场的风向变化主要面临的是需求面的变化。一方面，随着许多企业尤其是跨国公司放缓扩张计划、调整业务增长目标及办公空间的需求，搬迁至新大楼的必要性和紧迫性有所降低；另一方面，随着城市商务配套和交通配套的不断完善，办公楼市场也出现了需求外移现象，已经有一批企业选择了传统CBD外围但具有发展空间的一些新兴区域。

高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤就介绍，近期上海的租赁成交多为搬迁或续签案例，真正的新增需求并不多。“以已经形成金融商务聚集效应的陆家嘴为例，在不同的市场条件下表现迥异。有部分租户与原业主续签扩大租赁面积，也有的趁租金回落的机会迁至更为高档的写字楼，但保持租赁面积不变。采取扩张策略的多为内资金融机构，而他们的外资同行更多在保持面积不变的情况下换至新近完工的大楼。而鉴于未来新增供应的持续放量和短期内需求尚无法恢复到前几年的高水平，估计今年内相当部分的成交均来自于原有租户的置换需求。”

业内建议减少推地

妇幼保健机构应当对生育年龄妇女、孕产妇提供更优质的服务；医院床位也会针对增加的孕产妇进行一些准备工作。目前总体来说要缓解目前办公楼等商业地产供应过量的问题，业内认为必须从政府土地出让这个源头出发，在土地供应上进行限制。“面对持续走弱的办公楼市场，政府可以相应调整供地计划，适当减少商办土地供应量，控制商办土地的出让节奏。”易居克而瑞（中国）研究中心的分析师直言。

他指出，政府其实才是办公楼等商业地产市场发展的决策者，规划上把握着商业地产发展的大方向，源头上控制着商业地产资源，整体上决定着商业地产的发展程度，所以要在尊重市场规律的基础上制定城市发展规划。“控制商办土地出让便可以调节市场节奏；而企业也可以放缓商办地产的开发节奏，避免项目‘上市即无市’的尴尬或者新一轮‘烂尾楼’的出现。”