行业平均收益超10房地产信托香气逼人

证券时报 方丽

今年股债双熊的背景下，平均收益率超过10%的房地产产品散发诱人气息。不过受房地产严厉调控，以及某房地产信托到期兑付困难等影响，目前这类产品竖起“生人勿近”的大牌。实际上，目前暂时还无一例房地产信托产品无法兑付情况出现，随着运作逐步成熟，这类产品依然具备吸引力。

高收益率极具吸引力

从各类信托产品看，房地产信托产品收益率更具吸引力，目前这类产品平均预期收益率基本维持在10%以上的高位。

据用益信托工作室不完全统计，今年三季度房地产信托的平均收益率为10.19%，同比增长17.37%，环比增长1.98%。其实，自今年5月份以来，受通货膨胀等因素的影响，房地产信托产品的平均收益率均在10%以上，较总体平均收益率高出1.2个百分点。不过，目前房地产信托产品的收益区间更多为10%至12%，而13%至14%的产品几乎绝迹。

用益信托研究员岳婷表示，近期房地产信托产品收益率走高有三个原因：第一、三季度通货膨胀率是一场阴谋虽略有下降，但仍旧高企，导致信托产品的总体收益率在持续走高；第二、信托产品的收益率有一定粘性，若相应的经济环境并未发生巨大变化，习惯了高收益的投资者，将会更加挑剔低收益的产品；第三、高风险对应着高收益，房地产市场的风险不断累积，必然抬高阿内尔卡昨归队发表讲话队员：感觉他已经妥协房地产的信托融资成本，从而推高房地产信托的收益水平。

在收益率保持高位的背景下，近期房地产信托发行步伐放缓。用益信托的数据显示，包含保障房在内，三季度共发行了233款房地产信托产品，发行规模为620.91亿元，与二季度相比，发行数量下降33.05%，发行规模也下降了46.15%。而且当季房地产信托产品的占比仅为38.84%，同比下降了7.42个百分点，环比则下降了14.01个百分点，这是近一年来房地产信托占比首次低于40%。

整体到期兑付风险不大

从今年下半年开始，房地产信托将逐渐迎来较为密集的兑付期。之前一款房地产信托无法如期兑付，市场一度风声鹤唳，但分析人士认为，房地产信托兑付风险并不大。

“房地产信托整体风险是可控的，但这不能保证每个信托公司的每一个项目都没有问题，兑付风险确实比之前大很多。”一位信托产品研究员表示，房地产市场销售疲软，对于到期需要时点兑付的信托产品，时点兑付风险有所增加。

据了解，目前对无法到期兑付的房地产信托产品，一般具有一定风险承担能力的信托公司大都通过资金腾挪的方式（自行或通过其他机构再发行一款产品，或者从自己的关联方拿出现金）实现如期兑付。此外，信托公司还可以先以自有资金垫付，然后再通过开发商延期兑付或处置质押资产等方式弥补。

在这两种办法都失效的情况下，信托公司无奈才会处置抵押物。启元财富分析师表示，相较于如期兑付风险，出现信托投资者本金受损的可能性就要小很多。一般情况下，信托向房地产输血往往会要求开发商提供抵押物进行风险控制。房地产项目抵押物可分为土地、在建工程或是现房，一旦开发商资金链断裂，无法兑付，则抵押物可通过程序由信托公司进行处置。由于目前房地产信托市场上大多数为拥有抵押物的债权型产品，一般抵押率为40%左右，所以对房价下跌的容忍度在50%左右，通过处置抵押物的方式保证信托本金并不存在太大的问题。

因此，投资者若要购买房地产信托，不能因片面追求高收益而忽视项目和产品的风险，要从信托计划本身的风控措施、所投资项目的好坏，以及信托公司的资质和实力等多方面进行考察。