中国楼市迎深刻变化二手房开始主导一二线楼生存

（原标题：中国楼市将迎深刻变化：二手房开始主导一二线楼市）

交通便利、社区成熟、配套完善、供应充足 在北上广深等一二线城市，二手房正凭借这些优势逐步取代新房占据市场交易的主导地位。统计显示，今年前4个月，京、沪、深等一线城市二手房成交面积约为新房的2倍以上，南京、福州等二线城市二手房交易活跃度也超过了新房。业内人士认为，我国住宅市场正从增量向存量市场过渡，房地产市场格局将迎来深刻变化。

二手房交易规模逐年扩大，热点城市交易量远超新房

监测数据显示，近年来，二手房在大中城市房地产交易市场的优势开始显现，市场规模逐年扩大。北京、上海、深圳等一线城市，二手房交易量已经远超新房。

据中国指数研究院统计，2016年前4个月，北京二手房成交面积791.7万平方米，约为新房成交面积的 .5倍；上海二手房成交面积1089.0 万平方米，约为新房成交面积的2倍；深圳二手房成交面积421.74万平方米，约为新房成交面积的2. 倍。

事实上，2015年二手房成交超越新房的趋势就已显现。上海2015年全年二手房成交面积 020万平方米，是新房成交面积的1倍以上；北京二手房成交面积1800万平方米，几乎是新房成交面积的2倍；深圳二手房成交面积为1064万平方米，是新房成交面积的1.6倍。

在一些二线城市，二手房也是量价齐升。福州骊特房产总经理郭华介绍，2015年福州二手房成交套数是一手房的1.4倍。搜房数据显示，今年1至4月，南京二手房成交套数达到5.4万套，超过新房成交4.95万套。

从楼市敏感度看，二手房也最先感知冷暖。业内人士介绍，率先开启此轮房价回升通道的是一线城市的二手房。进入2016年，一些热点城市二手房市场甚至出现了非理性上涨。中国指数研究院数据显示，2016年前 个月，北京、上海、广州、杭州的二手房价格分别同比上涨17.96%、28.78%、6.64%和5.7 %；分别超过新房上涨价格10.0 %、20. 8%、0.47%和1.99%。

一线城市率先步入存量市场，刚需族成二手房主要 买家

业内人士认为，北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分二线城市住房市场起步早、发展快、规模总量大，目前这些城市核心城区新增供应量已经很少，新建商品住房多呈 郊区化 。出于价格、交通、配套等因素影响，大多 刚需 从一手房市场转向二手房市场，一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。

以北京为例，新建商品房住宅市场已进入 郊区化 ，且新住宅社区环境、交通配套等一时难以完善，五环内的新房成交均价也已突破6万元。刚需族只能转向自住房和 老小 二手房。亚豪机构市场总监郭毅表示，由于北京新建商品房价格普遍 高端化 ，二手房已成许多刚需和改善型刚需主要的置业方向。

如果买郊区的新房或许更加舒适宽敞，但对于上班族来说，选择市区的老房子在工作和生活上会更便利一些。 上海白领罗先生说。

数据也显示，在广州的二手房市场上， 80后 买家占比约5 %。

专家还认为，近些年二手住房市场越来越活跃，其主要原因还有存量房源的攀升。瑞银首席经济学家汪涛认为，中国住房的内在供求格局已发生变化。

瑞银报告显示，根据2010年第六次全国人口普查数据，在不考虑住房质量的前提下，2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。

迎来 存量时代 ，楼市或将步入健康发展轨道

业内人士认为，随着 存量时代 的到来，房地产业必将加快供给侧的改革，城市建设 大兴土木 大拆大建 摊大饼 式的粗放发展方式将发生根本变化，住宅市场会更反映出真实需求。

首先，房价将更多依赖市场机制调节。中信证券地产行业首席分析师陈聪认为，影响二手房和新房价格的因素截然不同。房价看涨预期强烈往往导致需求上升，二手房主就会以惜售、跳价等表现减少市场供给；反之，当房价下跌趋势明显，二手房主则倾向于抛售房源，而购房者则会进入观望状态。因此，二手房主导市场时，房价更多将依赖市场机制调节。

此外，二手为主的市场，往往是卖小买大、卖旧换新等置换型需求。 换房需求的特点，就是其支付的首付款往往来自其出售的房屋。就是说，房价的上涨对改善型需求的人来说，并不会造成明显的支付压力。 陈聪说。

其次，或将倒逼地方政府摆脱土地财政依赖。专家认为，前些年不少地方采取举债建设 出让土地 抬高地价的方式 经营城市 ， 摊大饼 式地发展房地产，造成规划与实际需求失衡，城市与产业发展脱节。

东京大学教授周牧之此前在上海举行的 中国城镇化论坛 上说，当二手房交易主导房地产市场后，这些地方政府 经营城市 的做法将难再延续，不得不摆脱土地财政的依赖，而更加注重发展产业以增加人口导入。

以深圳为例，2015年深圳卖地收入已降至不足财政收入的6%，而2005年其比例为1 %。目前，深圳已将自主创新作为城市发展 主导战略 。

第三，将推进房地产业供给侧量与质的改变。随着家庭和人口结构的变化，存量房的日益增多，一个年轻家庭未来将可能继承多套房产，届时，房地产市场必将发生深刻的变化。因此，业内人士指出，楼市进入存量时代，如果仍继续 经济房地产化 导向，刺激住房消费以维系高房价与经济高增长，将更加加重住房结构性过剩。

根据上海财经大学不动产研究所数据，美国、德国、英国、法国以及日本等发达国家二手房与新房交易比例约为8：1至10：1之间。

美国华平投资集团董事总经理周知在接受采访时认为，中国房地产业的发展趋势也必将从 拼命盖房 转向 盘活存量 。 对于人均住房面积接近40平方米的中国住房市场，目前的存量房源已经非常多了。中国楼市迈入二手房交易为主导的时代很快会来临。

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