凌克重构金地

月18日，发完年报后的第一天。这一天，伴随金地董事长凌克的是紧锣密鼓的行程。早上7点半起床，简单吃完早餐后，凌克直奔南京禄口机场，等待着他的是下午举行的机构投资者交流会。 此次南京之行，是为了考察一个体育公园项目，这是一个面积达2500亩的大型项目，除了开发地产，凌克准备在这里兴建他力推的球场等体育设施而住家保姆价格可能会比平时贵三四百元。 在会后的独家专访中，凌克的雄心与野心跃然纸上。在凌克看来，五年后的金地将是最具规模、最具竞争力的一家复合型地产公司，总资产要达到 000亿元，和今天的（，，）差不多。 为此，凌克试图重构金地。在凌克的规划中，金地将是一家以住宅业务为核心，以地产和金融业务为两翼，协同发展的复合型地产开发商。 在凌克看来，金地就像一列已经上了轨道的火车，它或会审时调速，但不会偏离其原有的轨道。 和一样，凌克今年最大的愿望就是去美国，这一计划已在凌克心目中酝酿多年。不过，这位有着地产界“教授”之称的董事长实在太忙，工作、学习、陪家人和打球占据着凌克日常的绝大部分时间。 规模发力 对于2011年的金地而言，400亿是底部而不是天花板。和外界的说法大致相似，凌克对金地2011年的销售预测是400亿以上，至于到底超越400亿多少，凌克笑而不言。“我们希望不要低于400亿，实现 0%—40%的增长，这个金地还是可以做得到。”凌克说。 答案或许就在里。2010年以来，金地在销售上划过了一条陡峭的曲线。 在金地2010年28 亿元的销售构成中，上半年销售仅为54亿元，而三、四季度销售额达到了100亿元和1 0亿元，呈现出明显的“前低后高”走势。 对此，凌克的解释是，2009年新开工较谨慎，仅为141.6万平方米，导致2010年新增可售供应不足。 经历了2010年上半年尴尬的表现，三、四季度均过百亿的销售额也反映出金地的爆发潜能。金地在规模上的放量正是从去年下半年开始。 对于外界猜测的庞大的可售房源，凌克给出了具体数字，“2011年可售房源将达到406万平方米，较2010年增长42%”。若以2010年12 72元/平方米的销售均价估算，这些房源将为金地贡献500亿元左右的销售收入，如果去化率仍旧保持在80%的水平，金地2011年的销售额将突破400亿。 实际情况可能乐观一些但铜金融属性的减弱已令市场不再认可高铜价，2010年9月之后，金地的销售均价随着供应结构的变化有所攀升。 数据显示，2010年月，金地的销售均价为1.15万元/平方米，随着西安湖城大境和上海天御两个高端项目入市，10月金地的均价上升到1.24万元/平方米，到了12月，金地的销售均价为1.58万元/平方米。最新的销售数据显示，2011年月份，金地的销售均价仍维持在1. 9万元/平方米。 均价的攀升与金地的供应结构调整有关。2010年8月，金地正式进入高端产品市场，其天字系列一号作品上海“金地天御”均价在2.8万元/平方米左右，同时在2010上海秋季房展会上，金地在全国最高端的项目金地天境也首次亮相，售价同样不菲。在西安，同属高端系列的湖城大境也公开发售，去化率达84%，金地的高端产品一定程度上得到了市场的认可。 在华南地区，金地今年将推出三大高端项目，其销售额将占深圳公司全年100亿销售目标的40%-50%。上海地区今年预计的150亿销售额中，高端项目的比例也有所提升。 高端项目在全国范围内的放量将不可避免地推高均价，按照华泰联合证券分析师鱼晋华的分析，金地2011年首次置业和刚性需求的推盘比例将下降至40%，而针对改善性需求的推盘比例将升高至 5%，豪宅比例为25%。 鱼晋华预计，金地2011年销售均价将会提升至1.5万元/平方米。按此计算，金地2011年的可售资源将超过600亿元。 不仅是价格，金地大规模的供应也将在今后几年得到延续。凌克透露，2011年的在建面积达到800万平方米，比2010年增长19%，这将保证未来的业绩增长。 在凌克看来，在保持合理的效益水平下，规模增长将是金地未来几年发展的战略主线。实际上，在规模指标上，金地近三年表现优异。净资产由2008年的9 亿元增长到2010年底的177亿元；净利润则从2008年的8.4亿元增长到2010年的近27亿元，年复合增长率接近80%。 将销售额从280亿做到500亿，凌克打算用一年的时间，而将总资产从728亿元做到 000亿元，凌克定的时间是五年。在凌克看来，五年后的金地将是一家全世界最具规模、最具竞争力的复合地产公司，总资产要达到 000亿元，和今天的长江实业差不多。