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住房城乡建设部近日出台《商品房屋租赁管理办法》，将于明年2月1日起施行，旨在加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方的合法权益。

《办法》规定，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。

根据《办法》，下列情形之一房屋不得出租：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。

《办法》规定，房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容一般应当包括：房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任等。房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

《办法》还规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

根据《办法》，房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。据新华社电

住房和城乡建设部刚刚出台的《商品房屋租赁管理办法》直指房屋租赁安全问题，通过对租赁面积、房租涨幅等问题的细化规定加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为。天津地产中介人士认为，该政策给房屋租赁市场提出了明确而严肃的管理方向，但要想达到预期效果却还有较大难度。

新政执行难度较大

“出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。”《办法》中的这项规定明确指向了目前租赁市场普遍存在的群租和房屋拆改出租的现象，旨在维护居住者的安全性。

链家地产企划经理王倩直言，对于租赁市场强化政府管理职能和房屋租赁的环境安全等问题，这是对行业发展非常重要的利好政策。不过眼下房屋租赁市场存在的问题大多集中在房主的主观方面，租住双方的监管也难以到位，因此这项新政的执行还存在很多实际困难，要想达到预计效果并不容易。

事实上，中介市场的安全管控还存在多层面的空白。例如多年一直存在的房屋租赁备案制度，在房屋租赁市场几乎没有几个人在真正执行，甚至90%以上的房主根本不知道有这个制度。同时，房屋租赁规范管理的个人所得税过高也制约了很多房主登记备案的自觉性，让租赁市场的制度化管理更增难度。

租金上涨 租金上涨伙租增多 “房屋租赁市场已经太火爆了。从今年4月新政出台至今，天津租金总体水平已经上涨超过8%，眼下租金水平仍在不断攀升，预计明年春节后的租金水平将会比今年全年平均租金上涨6%-10%左右。”王倩表示，由于地产新政的强势打压让很多购房者都认为房价今后将会下降，而暂缓置业计划，租房住就成了更多购房者关注的过渡居住方式，但租金的持续上涨也让多数购房者把价格放在选租条件的首位，合租、拼租、转租等现象越来越多，隐蔽性也越来越强，这就给租赁市场的治理和实际情况调查制造了很多新的障碍。

“从店面实际接触客户的情况来看，购房者首先张口问的都是价格或几居室等问题，在价格符合其要求时才会再问房子的质量、装修、配套、社区等细节。”业内人士坦言，今年以来房屋租金上涨过快让承租人压力加大，因此几人合租情况越来越多，房主本人对此也难以控制。例如，房主把房子租给A后，每月只针对A收房租，不可能经常过来看住户情况，假如A与B、C同住或转租该房子，房主也难以察觉。

未触利益 难管弊端

目前房屋租赁签约期限通常为一年，而一些房主在合约中途提出涨价往往会让房客不得不终止或缩短租赁期限。“即使算房主违约，他也只要赔偿一个月的租金，可是现在房租从1000元涨到1200元，他再签下一家仍旧可以继续赚钱，可是我要重新找房子、搬家。”刚毕业两年的 在9月份刚刚遭遇被迫退租。

据粗略统计，目前房屋租赁市场六成以上的交易都是房主与租户直接成交，不通过中介公司担保，更不会到公安系统备案登记，这就增加了房屋租赁的不安全系数。“若不推行强制惩罚措施，或将房屋出租所得税调整到合理范围，就无法触及当事人既得利益，也就难以从根本上改变市场现状。”业内人士表示，目前房屋租赁市场的客观困难确实存在，但政策到底能否改变市场现状还要看房主即出租人的反应。(安元)

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