年上海二手房市场回顾.DG

刚刚过去的2009年，上海楼市可谓跌宕起伏。不论是年初时的冰点，还是年末时的沸点；不论是高档住宅的大热，还是普通住宅的消失；不论是价格的大涨，还是成交的天量，留下很多值得谈论的话题。

情景

既在意料之外又在情理之中

情景一：历史新高

去年二手房市场最值得关注的事件就是6月和11月二手房月度成交量两次突破 万套，创出历史新高。其中，6月成交套数为 .1275万套，11月又突破6月的高点，进一步上升到 .24 2万套，这也是历年来本市二手房月度成交量首次超越 万套，而且还先后出现了两个月。

情景二：南汇并入浦东

从时间点上来看，南汇并入浦东对当地的一手房和二手房市场影响巨大。特别是5月，南汇并入浦东的消息一经公布后，周边地区二手房成交量环比上升5 ％，远超当时的全市平均水平。在价格方面，仅5月周康板块二手房成交均价环比上涨7.84％，个案涨幅在短短几周内超过20％的不在少数。

情景三：“金九银十”成色不足

去年的“金九银十”成色依然不足。9月和10月，二手房月度成交量分别为2.266 万套和2.2909万套，在全年12个月中排名倒数几位。可以说，去年二手房成交的黄金时间依然不在这两个月。近几年“金九银十”市场表现差强人意，该时期已名存实亡。

多卖到300元左右。“状元笔记”的销量相当不错情景四：宏观调控再起

12月9日，国务院常务会议提出个人住房转让营业税免征时限由两年恢复到五年，管理层由此打响了对房地产行业宏观调控的第一枪。虽然营业税优惠政策在开始时就已明确了实施时间是从2009年1月1日到2009年12月 1日止，但相对于其他税费和贷款优惠政策的继续执行，管理层对抑制投机和投资的决心是非常明显的。紧接着“国四条”的出台以及上海实施细则的公布，宏观调控已全面拉开。

行情

四段论彰显楼市春夏秋冬

如果按照四波行情来划分的话，去年1至 月应该属于第一波，就是楼市的迅速回暖。从成交量来看，月度成交从1月的冰点8606套迅速升温到 月的2.5716万套，二手房市场在 月已显露出暖春的苗头。这一段时间的价格涨幅已比较明显， 月的二手房成交均价比1月的最低点上涨了7.5％。市场从价格下跌通道开始转向价格上涨通道。

第二波是去年4月到6月，属于高位运行的行情。在价格的温和上涨中，市场成交得到了稳定和发展，月度成交一直站在2.8万套的上方，二手房市场逐渐升温，并在6月达到阶段成交高点 .1275万套。

第三波是去年7月到10月，属于一段下跌行情。由于银行信贷收缩和房价的快速拉升，造成二手房市场成交量下行，10月的成交均价比 7月上涨10.49％，价格的明显上涨和高档住宅市场的大热，使得二手房市场成交量逐月萎缩，并在10月达到半年来的次低点2.2909万套。

第四波从10月下旬到11月底，持续的时间比较短。这是一个政策性利空前的巨额放量，11月成交量达到 .24 2万套，自住型恐慌性购房再次快速推高房价，11月成交均价环比上涨4.57％。12月由于前期成交集中过户，加上部分客户赶末班车效应，成交数据环比下跌幅度不大。

从二手房市场走势与一手房走势对比来看，前三波行情两者走势基本一致。 11月成交反弹后，一手房相对二手房力度要小很多，主要有两个原因，一是营业税主要影响的是二手房交易，二是目前一手房推案量较少，限制了成交量的有效释放。