地产销售良好难解政策隐忧公开

地产：销售良好难解政策隐忧 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告摘要：

8月份全国商品房销售良好，房价连续四个月环比零涨幅行业调控政策不断深入大背景下，8月销售仍然旺盛，其中办公楼及商业营业用房销售增速好于住宅。全国70大中城市房屋销售价格与上月持平，房价连续四个月环比零涨幅，调控政策效果初显。一线城市北京、上海、深圳等地房价继续小幅上升，而广州、武汉等地房价开始小幅回落。

8月份房地产投资快速增长，保持全年 1%的预测勿需担心2010年房地产开发投资及新开工面积增长速度。月，全国房地产开发投资28 55亿元，同比增长 6.7%。房屋新开工面积1.27亿平方米，同比增长55.8%。中期策略中我们预计全年房地产开发投资增速为 1%，远好于市场预期%的预期。从目前数据来看，全年 1%的增幅有望实现。

资金压力渐显，企业内部降价动力正逐步构成房地产企业自筹资金逐步增多，定金及预收款连续三个月负增长，房地产企业内部降价的动力正在逐渐构成。在房贷和开发贷门坎日益严厉，预收款监管、严查银信合作等多种政策作用下，预计四季度房地产企业内部降价的动力逐步增大。随着可售面积逐步增加，重点城市去库化时间增加。

销售良好难解政策隐忧：调控可能会继续深入部分一线城市成交出现“价升量涨”的局面，这类状态有可能超越当前政策所能容忍的底线，引发政府继续加大房地产调控力度。我们判断四季度交易量回升的一个条件是一线城市房价下跌20%，二线城市下跌10%，房价不调剂，政策隐忧难以消除。外在动力和内在动力将促使价格调剂，政策隐忧部份缓解，在此种情境下交易量回升将是行业的“另一个春天”。

维持行业“中性”评级，趋势性机会要看交易数据维持行业“中性”评级。维持2010年中期策略报告的核心观点：三季度估值修复 0%- 5%，4季度视交易量情况或有趋势性投资机会。

建议自下而上选股，重点关注二三线地产股：亿城股分、苏宁环球、滨江集团、格力地产；商业地产股：世茂股份、中国国贸、金融街；房地产服务行业股：世联地产。在行业政策未明朗条件下，也可重点关注主营业务为“地产+X”的个股：建发股份、中国宝安。