房地产调控需更重柔性手段美食

随着中国经济的成长、社会与体制的转型，房地产领域的重要性、复杂性和敏感性前所未有地凸显出来。由于城市中心区和周边土地稀缺、城镇化推进及其它相关因素的综合作用，一些城市已出现房地产泡沫，对房地产市场的健康发展产生了较为严重的影响，引发了史上最为严厉的房地产市场调控。如何挤压房地产泡沫？如何提高调控效果？本报就此采访了财政部财政科学研究所所长贾康。

是土地垄断抬高了房价吗

问：如何看待政府土地垄断问题？

答：有一种观点认为，中国的房地产价格不断上升是因为地方政府对土地实行了垄断——地方土地垄断抬高了地价，进而抬高了房价。我认为这种观点是不成立的。在该观点看来，治本之策必须是打破地方政府对于土地的垄断，实行充分竞争，地价便不会再往上抬高，房价也会随之而降。这一看法看似有道理，实际上却是一个伪命题。

设想一下，如果不是地方政府拥有土地所有权，不是政府代表国家所有的终极所有权来实施对土地批租的，而是由土地私有化或所有权多元化所形成的非政府主体管理，其结果也而净现金和债务约为27亿美元。目前两家公司董事会已批准该交易。Aruba Networks总部位于太阳谷(Sunnyvale)一定是垄断性的。在城镇化过程中的中心区土地资源稀缺性程度日趋强化这一情况下，在政府—开发商—者三者利益博弈之中，即使压低地价，也不能带来房价的合理回归，无非是扩大了开发商的暴利空间而已。实际上，这里真正的问题是：面对自然垄断，如何在合理规划之下，引导需求，实施供需动态平衡的制度安排，形成适应各社会阶层的有效供给。

国土开发需要“顶层计划”

问：该如何优化土地资源配置？

答：如果没有有效的制度建设，仅靠在政策层面调来调去，就只能越来越偏重“限购”等行政手段，至多治标而不可能治本，难以真正解决问题。为此，需要有一个通盘的考虑，积极建立一个“双轨统筹”的制度框架，即：在一个合理的通盘规划之下，让由政府负责的保障房这一“保障轨”与由市场调节的商品房、产权房这一“市场轨”，得到合理、有效的并行与衔接，从而优化土地资源配置，实现所有居民“住有所居”和社会和谐。

在这个制度框架内，最高端的层面应该是由政府统筹管理，设计一个总体的全部国土开发的“顶层计划”。具体到某一个地方政府，在整个辖区的通盘规划里，要把所有的相关事情处理好，包括这里面的住宅怎么建。从棚户区改造、廉租房到公租房，再到一般商品住宅乃至到高端住宅，这是市场主体怎样试也试不出来的，必须由政府牵头做好这种顶层的规划。在下一层面，在“保障轨”上，政府首先要管托底。

另外，在这一制度框架中，还有一重要内容——在不动产保有环节形成财产税制度因此演员的人数要比在剧院里表演至少多出一倍。舞美制作上也格外的丰富。相应的投资和成本和剧院的演出也不是一个量级的。这使得《舞起狂澜》在首都体育馆的演出的调节和制约，即：除了在交易环节征税之外，同时还要在保有环节征收房地产税，而这恰恰是我国现有制度的一项缺失。上海和重庆的税改革试点值得肯定，具有制度创新意义。

调控不能搞“一刀切”

问：如何有效提高房地产调控效果？

答：近年的房地产调控新政在运行一段时间后取得了成效，也出现了一些问题。为提高调控的效果，我认为：

第一，从调控运行来看，要防止单纯求快的倾向。某些城市——主要是一线大城市——的确出现了房地产泡沫，但挤泡沫需要用柔性的手段。现在我国社会处于矛盾凸显期，一味图痛快，搞那种力度大、速度快的操作，可能会导致一系列不好的结果，甚至可能带来宏观经济风险。单纯求快不可行，非理性目标的求快更不可行。有一些非理性目标只是为了迎合社会心态。例如，不少人希望房价回调50%，这样他们就能买得起房子了。这种愿望似乎还得到了某些管理部门的回应。我认为，我国商品房房价总体回调50%，是国民经济无法承受的。

第二，在进一步做好房地产调控的过程中，需注重引入区别对待的方式，看清大的趋势与方向。在调控中，对不同城市、不同地段、不同情况要区别对待。有了理性的区别对待，才能挤去真正的泡沫。如果挤的不是真泡沫，那就可能造成新的扭曲。随着工业化、城镇化加速，房地产热总体上必会梯度推移。如果说，在前一轮房地产建设中，一些大城市出现了房地产泡沫，那么，在梯度推移的过程中，我们就要找到更好的办法防止二、三线城市出现新一轮的泡沫。从长远看，我们需要注重经济手段的运用并强化对相关制度的创新与建设。

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