高考加油地产业绩有保障资金压力不容小视魏家

地产：业绩有保障 资金压力不容小视 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

--房地产行业2011年三季报综述三季度净利润同比增长14.92%，增速略有下滑。

沪深两市1 2家房地产上市公司2011年前三季度实现营业收入2 21.02亿元，营业利润4 7.84亿元，净利润 00.09亿元，同比分别增长1 .7%，1 . 7％和14.92％，比去年同期增速分别下降10. 6个、5.45个和0.8个百分点。

由于信贷紧张，导致有息负债率连续三个季度下降。

由于房企从银行获得贷款以及信托融资的难度越来越大，导致有息负债率连续三个季度下降。截至2011年9月 0日，1 2家房地产上市公司资产负债率为72. 7％，达到自2008年以来的新高；有息负债率为46.96％，创自2008年以来的新低。预计第四季度房地产行业的融资环境不会改观，有息负债率有可能继续下降。

存货占比上升，销售回笼和融资能力下降，资金压力不容小视。

资产结构上，现金占流动资产的比重明显下降，而存货占比上升，房地产销售低迷还将持续，房地产行业去库存压力较大。截至2011年9月 0日，1 2家房地产上市公司持有现金2182.77亿元，占流动资产比重为14.19%，现金占比为自2008年以来的最低水平。与之比较，存货占比为72.52%，达到自2008年以来的最高水平。市值靠前的公司整体存货压力更大。由于销售不畅，房企资金回笼能力下降。而另一方面，证监会对房地产上市公司的股权和债权融资已关闸两年，严重影响了房地产上市公司的融资能力，上市公司资金压力不容小视。为了缓解资金压力，房地产上市公司大都采取压缩投资的办法，以减少现金流出。

预收款项保障今年业绩，但销售低迷现状影响明年业绩。

前三季度，1 2家房地产上市公司预收款项同比增长47.0 ％。经过2008年的调整，上市公司在业绩调整方面更也高度赞扬了步森公司对当地经济发展所做出的突出贡献有经验，预留了充分的预收款项来支撑业绩，2011年房地产上市公司整体业绩的增长已还是部队锻炼人。每当听到这样的话成定论。由于限购等对销售影响较大的政策预计明年还将持续，而房价的全面松动更加剧了观望情绪，预计至少在明年上半年房地产销售还很难有起色，这将影响明年业绩的稳步增长。

投资评价及建议政策中性和估值低位奠定了板块的反弹基础，板块中期的反转有待交易量的持续回暖。目前房价处于全面松动的初期，此阶段一般会加剧观望，成交量的回暖还有待时日。在现有的政策环境和估值水平上，维持对行业的增持评级。板块反弹中可把握几类公司的交易性机会：1、前期跌幅较大的国有房地产公司，这类公司在融资能力上会优于民营公司，如首开股份、鲁商置业、信达地产等；2、预收款项丰富，业绩有保障的公司，如滨江集团、万科、保利地产等； 、无资金压力，有望在行业调整中获得机会的公司，如绵世股份等；4、有资金压力或项目枯竭，壳资源较好的小型房地产企业可关注业务转型带来的投资机会。