[导读]6月28日消息缘由

[导读]6月28日晚，楼市再传大消息：限售政策又有新的重大进展，可以追溯以往的交易！这意味着，“冻房”政策可能真的降临了。

6月28日晚，楼市再传大消息：限售政策又有新的重大进展，可以追溯以往的交易！这意味着，“冻房”政策可能真的降临了。

把限售政策玩出新花样的，是前期房价上涨其实不突出的西安。晚上，在“西安人民政府网”上公布了“西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知”，通知最关键的是这样两段话：

2017年4月18日之前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航 地、国际港务区、沣东新城等开发区计划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人获得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

通过司法判决、直系亲属间赠与、继承等方式获得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受前款规定限制。

估计常人看了，会一头雾水。这是啥意思？新房满5年才能出售，二手房满2年才能出售，这都能看懂。为什么是“2017年4月18日以前”？“4月18日”之后又将如何？

其实，西安市政府在2017年4月18日公布了《西安市政府进一步加强管理保持房地产平稳健康发展若干意见》，里面主要内容是：

1、住房限购范围调整为新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区，长安区行政管理区及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航 地、国际港务区等开发区计划区域范围内。

2、在住房限购区域范围内，购买的商品住房及二手住房，须取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（转让、赠与）。

也就是说，上述限购地区内购买新居，4月18日以后的，需要在“须取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（转让、赠与）”，二手房一样。

今天出台的政策，对2017年4月18日之前购买的商品房、二手房进行了追溯性的限售。其中，新房是5年内限售，但算法不同于4月18日以后，而是依照“商品房买卖合同网签备案时间”；至于二手房，则跟4月18日之后一样。

换句话说，4月18日之前购买新房的，所谓的5年限购是可以打折扣的，由于“商品房买卖合同网签备案时间”和“取得《不动产权证书》”不是一个概念，时间差一般有2年左右。所以，4月18日的新居，其实是限售3年左右。

西安这次出台政策的最大看点是：政府可以追溯性地限制居民房屋的交易。有了这个先例在，未来房价异常上涨的城市，政府就可以出其不意地宣布“冻结某一期限内房屋的交易”。

这意味着，房屋被当做了生活必须品，类似菜米油盐，政府随时可以进入管制状态。它的好处是，可以把投机性需求完全挤出市场，只保留楼市的居住属性，和长期投资功能。但 作用，居民对自己财产处置的权利遭到了限制，遇到重大变故时很难变现财产。

政府随时可以“冻结房屋交易”，这个对炒房者杀伤力将非常大，这意味着当私有财产进入房屋领域以后，将完全失去预期，其流动性随时可以被冻结。

冻结，意味着产权不完整，意味着流动性可以随时归零。这样，必然影响到资产的价格。对炒房者来说，意味着有了一把悬剑在头上，随时可以被斩首。

这可能催生房屋的私下交易，并引发一系列社会纠纷。固然，还有司法裁决的过户方式保留，让炒房者可以通过欠债还房的方式暗度陈仓。但如果大家都这样做，这个漏洞也会被随时堵上。

一旦西安的“限售可追溯模式”被推广，甚至被延长，则可能出现过去10年买的房子都无法出售的局面。厦门始创的限售，不就从最初的2年延长到了保定、珠海的10年了吗？但之前的限售，都是政府有言在先，只对此后交易生效。西安这种突然对之前交易进行限制，是史无前例的。

这会带来炒房客恐慌性抛售吗？会刺激楼市大幅波动吗？都有待视察。

无论如何，2017年6月28日，西安在中国楼市首创了历史。

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