海口房产成交量未回升企业压力大.DG

海口房产成交量未回升，企业压力大

2009年上半年，海南省海口市房地产业回暖迹象明显，但从房地产开发投资资金构成分析来看，利用外资、自筹资金、国内贷款、定金及预收款四项同比还是分别下降99%、13.2%、4.5%、4.3%。据有关分析，上半年海口市地产虽然回暖迹象明显，但成交量尚未回升到前两年水平，下半年开发企业面临资金压力加大。

利用外资下滑幅度大

外资一直青睐海南房地产项目。据省工商部门介绍，近年来外商投资企业以新设方式、并购方式、增资等方式投资海南房地产市场。投资来源仍以港澳台为主，这些外商投资房地产企业中，有412户来源于港澳台地区，占全部投资总额的42.21%。外资进入形式逐步呈现多样化态势。今年1至5月，全省房地产开发共完成投资85.78亿元，地产开发投资财务资金来源中，利用外资部分达2.08亿元，比去年同期增长2.5倍，其中外商直接投资部分为1.88亿元，比去年同期增长2.2倍。业内认为，海南省房地产业利用外资符合海南经济发展现实需要，与国内一些房价过高的城市的游资有本质的区别。利用外资主要集中在旅游房地产上，这对于推动地产结构调整意义重大。但是受金融危机等影响，上半年海口地产利用外资同比下降99%。

去银行贷款并不容易

今年5月，国务院曾调整固定资产投资项目资本金比例，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。很多海口中小开发商认为，自有资金比例降低意味着开发贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的贷款。但在随后申贷过程中，他们发现商业银行对于房地产信贷向来注意设立门槛，将开发商企业资金链情况区分不同情况做出积极支持维系关系，或是果断退出的选择。

业内人士透露，对于那些资质低、负债率高、成长性不明朗的地产企业，将严格控制国内贷款。今年上半年，在国家实行宽松货币政策的拉动下，海口房地产业呈逐渐回暖趋势，房地产投资资金到位率良好，金融支持效果明显。上半年，到位资金66.13亿元，同比稍降，其中国内贷款、自筹资金同比下降4.5%、13.2%。其他资金同比增长9.3%，环比增长幅度加大。

高于全球市场均价。而在进口方面据业内透露，向典当和担保行业贷款的海南地产商目前也不在少数。虽然典当的利率远高于银行利率，但与一般金融机构相比，通过典当行进行贷款既不需要信用调查，也用不着他人担保，只要有值钱的东西送过去，可能很快就能拿到现金。在近期省内媒体不时看到典当行广告，内容大多为给海口及三亚开发商办理土地、房产大额抵押等。

地产融资需加强引导

业内分析认为，海口开发企业面临资金压力主要原因在三个方面：一是成交量尚未回升到前两年水平；二是世界经济未来的走势还不明朗，对我国经济发展的不利影响在短期内还难以有大的改观；三是开发商房价追涨会影响今后的市场成交量，进而影响到企业资金的回笼。

面对房地产开发企业融资问题，省金融部门曾建议要引导房地产开发企业融资。金融部门认为，应进一步规范海南省房地产开发企业的行为，包括定期对开发队伍进行资质评定，适当限制成立新公司，把资金集中用到真正具有房地产开发和经营优势的企业中去，提高资金使用效益；自筹的开发建设资金必须按规定使用，不准超规模开发或无计划开发；各级政府职能部门积极引导开发商根据市场的实际需求

，适时调整商品房开发结构，进一步优化房地产开发环境，减少前期开发费用，降低建房成本。